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临海小城模式困境:看房团纠纷、养老梦碎、淡季成空城

2020-12-21 08:54    来源:大满贯注册

  临海小城模式困境:

  海景房、养老梦和空城计

  中国新闻周刊记者/杨智杰

  发于2020.12.21总第977期《中国新闻周刊》

  山东乳山海景房的销售现场,充满着魔幻的仪式感。

  “现场工作人员请起立,让我们恭喜来自河南省郑州的××先生,成功预购金鼎·铭城8号楼××室,让我们掌声欢迎,谢谢加入!”主持人高亢的声音从话筒中传出,一位中年男士被请到众人面前。售楼处大厅分散的数十位销售人员暂停讲解,起立、转身立正,对着购房者竖起拇指,踏着音乐节奏鼓掌,还有人燃放了礼花。

  这是乳山市银滩金鼎·铭城售楼处。11月下旬,银滩已是淡季,游客在“十一”之后退潮。夜幕降临,沿着海岸线的绝大多数房子沉入黑暗,无人居住,恍若空城。金鼎售楼处是最热闹的一角,两辆大巴车停在路边,大厅里的几十张桌子坐满了人,以中老年人居多,每隔几分钟便有人付下购房定金。

  近期的一些风波并未消减乳山看房团的热情。而针对银滩房地产“乱象”,乳山市委市政府成立联合调查组进行整顿,其中包括中介虚假宣传及海景房销售模式等问题。

  多年来,看房团纠纷,养老梦碎,淡季成空城,始终如一团阴影盘旋在乳山头顶,也是国内诸多临海小城市发展困境的缩影。

  买房团的套路

  2019年4月,经熟人介绍,李梦年过60岁的母亲参加了翔海房产组织的晚宴,在现场缴纳了1万元,参加翔海房产1万抵3万的活动后,母亲加入了乳山买房团。

  买房团,是国内房地产常见的一种营销方式。地产商或中介公司以看房为由头,组织有一定经济基础的中老年人,低价或者免费乘大巴去某地售楼处看房、游玩,包餐费、包住宿费、包车费。购房者看似占了便宜,也容易走入买房团陷阱。不少楼盘因违法预售、夸大事实宣传等行为,引发大量纠纷。在众多滨海城市中,乳山买房团最为出名。

  4月26日,李梦母亲乘坐大巴到达乳山,次日在翔海房产工作人员带领下参观了小区。“翔海房产工作人员表示,当地配套完善,后续会有协和医院分院在小区后方落地,有跨海隧道可通大连、韩国,极力鼓吹当地环境优越,交通发达,适宜养老,并且升值空间可观。”李梦告诉《中国新闻周刊》,母亲交了7万元定金,定下了一套50.7平方米的房子。

  远在湖北的李梦父亲收到了扣款短信,联系李梦母亲没有回应,直到她回来,家人才知道她已经定下来一套海景房。

  李梦详细查看了认购书以及定购收据,发现宣传手册以及位置信息写的是长城文华苑,而母亲实际定下的房产为长城文华花苑,收款方是乳山长城房产开发公司,也不是翔海房产。她带父母到翔海地产核实,发现了更多漏洞。翔海房产称,小区离乳山火车站近,仅需半小时公交路程。而李梦查询发现,乳山火车站离小区有35公里,乘公交车需要2小时左右方可到达。她想进一步了解小区附近医院和跨海隧道项目,地产公司却拿不出有效的政府文件。

  乳山市政府相关负责人对《中国新闻周刊》回应,乳山并没有在建设北京协和医院分院的项目。而开发商所宣传的海底隧道,是2008年韩国方面提出的中韩海底隧道构想,但也仅仅停留在构想,近十年未有任何实际进展。

  为区分买房团和本地购房者,开发商会采用两套销售队伍,互不干扰,销售价格也不同。“团里的客户我们是不接待的,他们过来后管吃管喝管住,这都要均摊到成本上。”一位负责接待本地客户的业务员告诉媒体。

  政府对当地开发商的销售套路很清楚。乳山市政府相关负责人告诉《中国新闻周刊》,近些年,乳山在规范销售市场,打击虚假宣传、不正当招揽业务、诱骗消费者交易等行为,加强房地产销售领域治理,制定出台了规范中介机构、规范销售和开展销售价格检查等文件。

  但问题至今仍未根治,甚至收效甚微。在裁判文书网上搜索“乳山、海景房”,个人参加买房团定购银滩预售商品房后,与地产公司或销售中介产生纠纷的官司,近些年仍屡屡发生。

  乳山市住房和城乡建设局党组成员孙英宁对《中国新闻周刊》坦言,银滩房地产销售很多是异地代理机构,增加了监管难度。此外,近期他们也在探索实行“冷静期”,让购房者在一定期限的冷静期内可以协商退房,从制度上规避退房退款难的问题。

  虚幻养老梦

  乳山位于胶东半岛东南端,银滩旅游度假区是号称“天下第一滩”的国家4A级景区。在东西延伸21.3公里的海岸线上,分布着200多个小区,大多是30~80平方米不等的小户型。据乳山市政府介绍,银滩90%的一手房都已售出。

  花二三十万元或者五六十万元,就能拥有一套“海边的家”,看上去是不错的选择。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,海景房对于住房投资和消费的诱惑力是最大的,从各大房企的投资策略和销售策略看,也比较热衷以“大海”等为项目营销的卖点。

  外地人买房,并非都是为了居住,投资、养老、度假是外地人购买海景房的三大目的。

  但近十年来,投资的效果不如人意。上述乳山官员介绍,2010年以后,大量二手房涌入了市场,多年来,二手房价都在2000~4000元/平方米上下浮动。

  投资客之外,不少外地老人买海景房,目的是希望时时享受“面朝大海,春暖花开”。但现实中,海景房配套长期不完善,宣传单上的美好愿景无法被兑现,使当地难以留住度假和养老的外地人,也进一步限制了升值空间。

  乳山作为县级市,只有一个火车站,尚未通高铁。人们去度假,得坐飞机或高铁先到威海或者烟台,再转大巴车到银滩,路上要花费两三个小时。银滩通了公交到市区,间隔30分钟一趟。

  乳山的房地产多主打“养老”概念,天然养吧、长寿之乡都是吸引购房者的卖点。但是银滩只有一家二级医院,乳山市第二人民医院。一位来银滩定居6年的网约车司机告诉《中国新闻周刊》,银滩的医疗设备不够齐全,CT等许多检查没有办法做,他拉过不少看病的乘客,要开车半小时到市里医院。一个老人曾告诉媒体,她每次过来度假,都要备好半年剂量的药品。

  供暖问题也被一直被购房者诟病。上述乳山政府官员介绍,在2010年以前,银滩的定位主要是度假区,小区周边配套少。在200多个小区中,只有个别小区可以集中供暖,其他小区只能通过壁挂炉、电供暖、空调等方式自行取暖。

  居住在忆海苑的王海燕每年都来银滩养老。她今年60多岁,老家在河北唐山,每年4月左右来银滩住上半年多,高血压很少再犯。附近的宫家庄每逢三、九的日期有集市,生活也方便。但是因为没有暖气,一入冬就少了人气,她住的那栋楼有13层,夏天还有六七户人家,过了国庆节,只剩下两户。

  11月下旬,寒潮突至,王海燕和丈夫舍不得开壁挂炉取暖。下午4点,她早早回到卧室,打开电热毯,坐进被窝玩起了手机。她已经定了12月初的机票,准备和丈夫飞到女儿的城市过冬。

  淡季成空城

  银滩只有两个季节,淡季和旺季。

  每年5月起,各地的游客都会来此度假。而“十一”过后,游客退潮,只剩下一些常住的中老年人和做生意的商户。一到晚上,海景小楼和别墅漆黑一片,只有少数房间亮着灯。临近海边的一些餐馆商铺,大多数贴着“转租”广告,度假酒店、海边的景点都歇了业。打网约车,往往要等上十多分钟,得碰巧有司机刚从市区过来送人。

  有中介曾告诉媒体,银滩海景房夏天入住率大约50%,冬天的入住率只有10%。乳山市政府则向《中国新闻周刊》介绍,高峰期时银滩常住人口10万余人,冬季常住人口1万余户、近3万人。

  不仅是乳山,候鸟式经济在滨海旅游城市是常态。海南省政协曾在《进一步加强“候鸟群体”服务管理发挥“候鸟人才”作用的调研报告》统计,海南的“候鸟”人口多是来自东北的老人,占比超过一半,北京、内蒙古、河北、山东等省区市的人口约占四分之一。

  大量“候鸟”游客,促进了滨海城市的旅游业,带火了房地产行业,但也给当地带来困扰。乳山市住房和城乡建设局党组成员孙英宁表示,人们候鸟式居住,对当地服务业有很大影响,餐饮等店铺只在5~10月开张,淡季许多业主回家后,服务行业就关门了,景区同样面临这个问题。空置率居高不下,不仅给小区的物业管理带来难题,物业费收取困难,也造成巨大的资源浪费。

  乳山市希望通过改善生活配套,让“候鸟”留下来。上述乳山官员介绍,2008年前后,很多人来银滩买房,但当时银滩的定位只是旅游度假区,并非按照城市规划建设,学校、医院、绿化等配套与房地产规模始终不匹配。

  2010年之后,向政府反映配套问题的住户越来越多,乳山市开始“踩刹车”。上述官员告诉《中国新闻周刊》,大约2014年后,除了棚改项目、开发商此前拿到土地尚未开发的项目外,当地政府在银滩再也没有批新的土地,还将银滩的定位从旅游度假区调整为新城区,开始补旧账。

  但补旧账存在很多困难。供暖方面,银滩东西狭长走向,当地政府研究发现,采取集中供暖管网过长,热损耗十分严重,加上银滩“候鸟式”居住特点,冬季在此居住的人口少,更加重了集中供暖热损耗。因此,乳山市决定在保持银滩西部区域集中供暖的基础上,采取空气能、燃气壁挂炉、电采暖等分散式供暖方式,解决群众采暖需求。

  乳山市政府提供给《中国新闻周刊》的一份资料显示,近些年,乳山市正在补齐基础设施建设短板,已累计投入30多亿元,实施了包括道路、园林绿化、亮化、供水排水、城市公交、教育医疗等系列工程。在交通上,莱荣高铁将于2023年完工,届时乳山将会迈入“高铁”时代,到北京、上海仅需4个小时。

  对于乳山这样一个县级市而言,要在短时间内明显改善基础设施,几乎是不可能的任务。乳山总人口56万人,市区人口仅为15万。近20年来,人口出生率负增长,老龄化严重。2019年,乳山市政府财政收入为46.88亿元人民币,缺乏大的实体产业支撑。

  上述官员对《中国新闻周刊》坦言,很多人质疑银滩医院少、公交车班次少的问题,“我认为他们质疑得对,但是乳山作为县级市,医疗水平只能如此,不仅仅是乳山,这是县级市的普遍水平。”他提到,直到2019年,乳山市政府才有财力在市区新建3个公立幼儿园,投资1.5亿元。银滩的基础设施建设,同样受限于政府的财政实力,“基础设施改善肯定有一个过程,无论哪个环节,都需要很大的投资,并且经历长时间才能完善”。

  海岸线开发过度

  乳山的尴尬,只是中国众多坐拥优质海洋资源的中小城市的缩影。

  北起渤海湾的大连、营口、秦皇岛,胶东半岛上的青岛、威海、烟台下辖的龙口和海阳,再往南,到浙江舟山、广东惠州,以及海南三亚、广西北海等城市,海岸线上遍布着密密麻麻的海景房。

  “如今这些动辄几千、上万亩的大项目,夜幕降临时,只有一片没有灯光的建筑物,形如‘鬼城’。”上海大学社会学教授顾骏曾撰文指出。他认为,破坏了宝贵的海岸资源,却没有建成预期的“旅游度假胜地”,只有成片水泥钢筋森林,背后的深层次问题是海岸线开发的乱象。业内人士概括乱象背后主要有三点原因:一是开发时机不对,过早透支了海岸线资源;二是缺乏好的规划,开发商一哄而上,造成了破坏性开发;三是没有一个核心产业支撑,没有健康的经济生态链,无法持续发展。

  据上述乳山官员介绍,乳山海景房开发起步于1992年,外地开发商来到银滩,当时政府没有规划,对房地产也没有定位,只是觉得“临海需要开发,我们就开发了”。大规模开发始于2004年左右,几年之内,二十多公里的海岸线就挤满了房子。2008年,乳山房地产开发投资比上年增长了69.52%。2007年、2008年地方财政增长高峰时,乳山市政府财政收入中有六成来自房地产。

  上述官员告诉《中国新闻周刊》,乳山很难借鉴其他城市的经验教训,“我们开发时间早,周围城市发展晚,反而吸取了我们的一些教训,比如说在规划上做了调整,但是他们也有自己的问题。”

  严跃进认为,海景房是滨海城市不可或缺的部分,但是目前的问题是各地点状开发,缺乏省一级集中规划。

  全国政协委员、山东财经大学教授郭松海曾多次在山东省两会上提交专项提案,呼吁山东省严控海岸线房地产开发。他和团队曾实地走访了山东沿海多个城市,几乎每一个城市下面的县、市,凡是沿海的地方,都建成了一片片商品房,单个项目面积超过千万平方米的不在少数。

  更恶劣的是,2010年后,借国家强调发展海洋经济之名,一些城市明确提出“向海洋要土地”,兴起“填海造房热”。据新华社报道,在海南、广东、山东、辽宁等部分沿海城市,不少楼盘通过填海不断扩建“海景房”。时任国家海洋局海域管理处处长李文君指出,“填海造房热”的背后是暴利驱动。按照当时的法规,围填海形成的土地属于“未定性的新增土地”,无需承担耕地的开垦费用。填海成本每亩15万~20万元不等,转手上千万就可以拍卖给开发商,地方政府获得丰厚的土地收益,开发商再以海景房为卖点,高价卖给购房者。

  无节制的开发,给海岸线带来了不可逆的伤害。郭松海曾举例,“北方明珠”大连,由于在岛屿原脉、滨海湿地大规模填海造地进行房地产开发,现已完全陆地化,破坏了固有的生态环境,海岸动态平衡遭到破坏。

  2016年11月1日出台的《海岸线保护与利用管理办法》,是中国海岸线保护的转折点。《办法》中提到,严格限制建设项目占用自然岸线,不能满足自然岸线保有率管控目标要求的用海项目一律不予批准。中国海洋大学法学院副院长董跃在接受《中国新闻周刊》采访时提到,从2016年中央相关政策下达开始,青岛以及其他沿海城市,都已经开始采取对海岸带的专项整治。

  不少滨海中小城市发展路径证明,以房地产带动地方经济的路行不通。一些业内人士指出,打着旅游地产的名义做完了地产却没有做旅游,最终会导致以人气惨淡收场的结局。

  乳山也想改变当下的困境。“政府能做的就是改善基础设施,或者争取其他政策,吸引更多业主留下,拉动消费。”孙英宁说。但现实是,海景房吸引的多是中老年人,由于缺乏核心产业,难以吸引真正的年轻消费群体留下。

  (应受访者要求,李梦、王海燕皆为化名)

  《中国新闻周刊》2020年第47期

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【编辑:苑菁菁】